不動産売却 リスク 実例

価格操作はどのように
おこなわれるのかの一例

「依頼者様の資産を減少させること」がどれほど重大なのかを問える業界となるように
私達をふくめてアクションし続けるしかありません。

ご依頼をいただくと専属専任媒介契約では5日、専任媒介契約では7 日以内にレインズに登録が義務付けられています。
物件登録をすると瞬時に他の不動産会社でも売主様のご自宅情報が確認できるようになります。
専属専任媒介契約では7日、専任媒介契約では14日の頻度で売主様に報告書を提出します。
「媒介状況報告書」の内容

①インターネットポータルサイトの反響○○件
②レインズからの他業者問い合わせ反響○○件
③販売広告からの問い合わせ反響○○件
④広告配布 〇〇枚

ご自宅情報をご覧になってご興味を示したお客様がどのくらいいらっしゃったのかが把握できる内容です。
本当の反響実数は「販売方針を修正していくためのバロメーター」となり、販売開始前にわからなかった「生きた市場動向や価格」
を判断するための大切なデータとなります。
しかしながら、報告書は営業が任意で作成するもので、裏付けるデータは添付する必要がないのです。
「担当者の営業成績によって事実と違う」報告がなされることもあります。

当社ではポータルサイトの反響数、業者の問い合わせ数、自社反響の案内結果、他社からご紹介のお客様であれば、内覧後の「購入検討いただけるかの可否」を「案内状況報告書」といった書面で他社様にご返送いただき、その書面を売主様にご提出しています。
誠実な報告として「裏付けるデータを提出」しなければ、いとも簡単に反響数を操作することが可能になるからです。

今回の売主様のマンションは5,000 万円(市場価格より安め)で売り出していますが「2 か月経過」してもまだ売れていません。

反響は合計24 件ありましたが内覧希望者が発生していません、売主様も売れるのか不安になっている状態の中で営業からこんな提案がありました。

「4,700万円に価格変更しましょう。」

売主様は買い換えのご事情なのですが、販売開始から2か月経過し来月新居の引渡しが迫っており、「当然に売るのを急ぎ気持ちが焦っています。」
正常に市場流通させていたのであれば5,000万円で1ヶ月かからず売れていたはずです。
当初からその営業を信頼しきっていたとしたら、反響数が少なく売れないのでしたら価格提案があっても疑問に思われないと思います。
「4,700万円」でしたら不動産会社がそのままの価格で買い取れる金額です。


営業は当初から「不動産買取会社」に買い取らせて「売主様の売却手数料と買取会社からいただける手数料」と「買い取った後の買取会社、購入者からの手数料」で両手仲介手数料を2 度受領したかったのかもわかりませんが、不透明な不動産業界ではその真実は担当した営業にしかわかりません。


買う方は「購入方法や価格を念入りに調べて最終的に物件で購入を決定」します。
かたや売る方は、依頼する会社の規模や実績などを気にするあまりに「売り方や販売方法」を懸命に調べる方はほとんどいらっしゃいません。


当初の価格提案が高すぎたり、抱え込むことで情報を流通させていないなど、誠実な対応をしないことで「価格がむやみに安くなったり」「時間があまりにかかりすぎる」などの「経済的損失」を被るのは残念ながらすべて売主様です。
最後に「数百万円も損をした」と知って後悔しないためにも、「売れていく仕組みは単純」で「売主様次第で上手に売れる」ことをご理解いただければ嬉しく思います。

▶囲いこみや価格操作を防ぐには?売主様にもできること